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《关于调整六安市城区集体土地房屋等附着物拆迁 补偿标准》(初稿)征求公众意见
征集开始日期:2017-07-10 17:13:08   征集结束日期:2017-08-10 17:13:08

为进一步完善六安市城区集体土地房屋等附着物拆迁补偿安置政策,切实维护农民的合法权益,依据《安徽省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》和《安徽省人民政府关于调整安徽省征地补偿标准的通知》(皖政〔2015〕24号)相关规定,由市国土资源局牵头,组织相关单位对六安市城区集体土地房屋等附着物拆迁补偿标准进行修订调整,形成了《关于调整六安市城区集体土地房屋等附着物拆迁补偿标准》(初稿),现在六安市国土资源局网站上公开征求意见。欢迎您通过网站、QQ邮箱等方式提出宝贵意见。

联系人:晁阳

联系方式:3908928,QQ邮箱: 1269848556@qq.com

 

《关于调整六安市城区集体土地房屋等附着物拆迁补偿标准》

(初稿)起草说明

 

(市国土局  2017年7月)

 

一、起草背景

随着六安市经济快速发展,城区房屋价格不断上涨。市政府调整了城区拆迁安置工作政策,推进货币化安置,市本级逐步停止了安置房的建设,现《六安市人民政府关于调整六安市被征土地上房屋和其他附着物及青苗补偿标准的通知》(六政〔2015〕75号)规定的房屋补偿标准,已不能适应六安城区拆迁补偿货币化安置政策的需求。加之国有土地上房屋征收自国务院590号令后,市政府多次完善相关政策,如《六安城区国有土地上房屋征收补偿安置补偿规定(试行)》(六政办﹝2016﹞51号)等,逐步提高国有土地上房屋拆迁补偿价格,使得城区集体土地上住房拆迁补偿标准与同地块上国有土地房屋征收补偿标准差异较大。

为进一步完善六安城区集体土地上住宅房屋拆迁补偿安置政策,切实维护农民的合法权益,依据《安徽省人民政府关于调整安徽省征地补偿标准的通知》(皖政〔2015〕24号)第四条规定:“……各市人民政府应根据本地经济发展水平和实际情况,调整被征收土地上房屋、其他附着物及青苗补偿标准,报省国土资源厅备案后执行……。”

根据市政府主要领导和分管领导指示精神,由市国土局牵头,对六安市城区集体土地房屋等附着物拆迁补偿标准进行修订调整。5月25日,市国土局和金安、裕安两区政府及安徽省中信评估公司相关人员组成工作组,结合实际,对《六安市人民政府关于调整六安市被征土地上房屋和其他附着物及青苗补偿标准的通知》(六政〔2015〕75号)中房屋结构、成新系数、区位系数等补偿内容进行了系统测算和全面调整。

二、起草过程

5月底,工作组对城区范围内的金安区汽车三队棚户区改造等5宗项目,裕安区的三中家属区及周边城中村改造等6宗拆迁地块预评估价格进行摸底;对城区开发企业楼盘丽水康城、嘉和豪庭、永安小区、高速御景天地、寿春华府等24个楼盘,其中安置小区2个进行实地调查,汇总各小区销售价格;调阅房产部门2016、2017年市区房屋销售实际成交价,经抽样调查,市区东南西北片24个楼盘(安置小区)基本含盖六安城区范围,通过调查摸底数据和实际房屋成交均价进行综合分析,得出测算结果,并确定《关于调整六安城区集体土地房屋等附着物拆迁补偿标准(初稿)》(以下简称《补偿标准》)。6月13日,《补偿标准》向金安区、裕安区、开发区征迁部门征求意见,结合反馈意见和建议,对《补偿标准》进行修改。6月29日-30日,组织市住建委、重点局、城投公司,金安区、裕安区相关人员赴合肥、芜湖市进行专题调研,听取了两地先进的经验和做法后,再次对《补偿标准》修改完善。

三、调整内容

《补偿标准》主要对房屋结构、成新系数、区位系数等进行了调整,共对原标准9条中的6条进行了修订调整,新增1条房屋结构重置价格。具体内容主要是:

第一条:房屋结构重置价格

调整说明:新增加的各类房屋结构重置价格依据建委、物价局联合发布的房屋重置价格,通过委托第三方评估机构评估计算。

人均超出40 m2以外的合法建筑面积,依据此条补偿。

第二条:房屋结构补偿标准。

调整说明:原75号文补偿标准是按房屋重置价格测算的结果,当时为适应产权调换的需要,确定的被拆迁房屋相对框架结构安置房价格。

新的房屋结构补偿标准是通过拆迁地块评估价格、楼盘销售价、房屋成交均价汇总分析测算,得出的区位内框架结构平均价格。适应现行货币补偿需要,使被拆迁户可以通过货币补偿在周边购买到房。

调整后的各类房屋结构补偿标准依据建委、物价局联合发布的房屋重置价格,通过委托第三方评估机构评估计算。

中心城区集体土地1类区位内均价6960元m2,除1、2、3类外,4类区位均价为:4500元/m2;全市平均5730元/m2。(扣除了集体土地补偿成本)。因取样时点主要以2016年价格为主, 2017年房价上涨趋势明显,征求金、裕安区、开发区拆迁部门综合意见,在4类区位原评估基础上(4500元/m2)适当增加调整至5000元/m2,更接近市场价格,同时,区政府(管委)可根据拆迁地块实际情况,在具体地块拆迁补偿安置方案中适时微调。

中心城区国有土地1类区位内均价7900元/m2,4类区位均价为:5150元/m2,全市平均6525元/m2

第三条:房屋成新系数。

调整说明:经过现场调研走访,农民为改善居住条件,经常性修缮,结合两区拆迁部门建议,把原有成新系数5档,调整为3档,0-5年成新系数1.0;6-10年成新系数0.95;10年以上0.9。取消了原11-16年以上成新系数0.85-0.8,更好的维护农民利益。

第四条:房屋拆迁区位系数。

调整说明:六政〔2015〕75号文件规定的区位系数是延用六政〔2013〕7号文件规定。

随着经济快速发展,主城区建设范围逐年扩大,用原区位系数调整房屋拆迁补偿价格已不能与区域内房屋价格相衔接。

为了农民房屋拆迁补偿价格能与市场房屋价格较好的接轨,调整了原区位范围,现分为四类,每个区域内分别对应调整系数。具体如下:

调整前1类区域:东至皖西路与长安路交汇处及市体育中心一带,南至佛子岭路、振华路,西至永安路,北至华山路内区域。调整后1类区域:东至东城路、正阳路,南至佛子岭路,北至皋城路、华山路、淠河路,西至赤壁路。房屋拆迁区位系数+0.5。

调整前2类区域:东至朝阳路、客运东站,南至312国道,西至金寨路、客运西站,北至淠绿新村及整个月亮岛区域。调整后2类区域:东至杭淠干渠,南至312国道,北至月亮岛区域、周集路、元亨路,西至西环路。房屋拆迁区位系数+0.3。

调整前3类区域:东至国际汽车城,南到火车站、客运南站,西至西城路、安客总厂一带,北至皖西蔬菜批发大市场、客运北站以内区域。调整后3类区域:东至东三北路,南至货场路,北至寿春路,西至青桐路、西环路、淠河南路。房屋拆迁区位系数+0.2。

4类区域:1、2、3类区域外区域;房屋拆迁区位系数为零。

例1:集体土地

以淠望路附近被拆迁框架结构100㎡住宅房屋为例,补偿金额为:100㎡×5000元/平方米(基准区位价格)×1.5(Ⅰ类区增加0.5系数)=750000元(未扣除房屋成新系数)。

例2:国有土地

以金安区光明东路北侧城市棚户区改造项目拆迁框架结构100㎡住宅房屋为例,补偿金额为:100㎡×5809元/㎡(评估单价)×1.3(增加30%奖励)=755170元。

第五条:房屋附属物拆迁补偿标准,未予调整。

第六条:简易搭盖及其它附属补偿标准。

调整说明:1简易搭盖参照国有土地补偿标准,进行了补充调整,增加了檐高的要求,提高了补偿金额。

调整前:四面墙体(砖或土坯),有顶(彩钢瓦顶、瓦顶、草顶、含活动板房)补偿金额为:200元/平方米。调整后:四面墙体(砖或土坯),有顶(彩钢瓦顶、瓦顶、草顶、含活动板房)(檐高1.8米以上)补偿金额为:300元/平方米。

2通过调研,两区政府要求,对群众反映较大的坟墓补偿标准予以调整。调整前:坟墓单棺400元/棺、双棺560元/棺。调整后:坟墓单棺600元/棺、双棺840元/棺。

3补充了预制水泥杆(3米以下)一项,补偿标准15元/根。主要用于农作物搭架。

第七条:树木补偿标准。

调整说明:1新增观赏花树一项,主要依据六政〔2006〕8号文规定:“观赏花树,按果树价格的两倍计算”,予以明确;

2为解决桃树等低矮树种测算依据问题,增加了新的测算方式(主指房前屋后);

调整前:树木主干直径,从离地面100厘米处测量。

调整后:树木主干直径,从离地面100厘米处测量,特殊种类果树的直径,从离地面20厘米处测量。

3通过走访种植户和咨询农业部门,葡萄平均年产值约7000-10000元/亩,桃园平均年产值约4000元/亩。根据《安徽省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第三十七条第四款:苗圃苗木、经济林按照其被征用前三年平均年产值2倍补偿,尚无产值的,按实际造林投资2倍补偿。

调整前:竹园1500元/亩;桑园2000元/亩;

调整后:竹园1500元/亩;桑园2000元/亩;葡萄园:幼苗期(1-2年)3000元/亩、培育期(3-4年)7000元/亩、丰产期(5年以上)20000元/亩;桃园幼苗期(1-3年)4000元/亩、丰产期(4年以上)8000元/亩。

4根据工作实际,两区政府要求,解决拆迁地块中遇到的成片名贵花、木拆迁补偿无文件标准问题,恢复《六安市人民政府关于调整六安市被征土地上房屋和其他附着物及青苗补偿标准的通知》六政〔2013〕7号规定:“名贵花、木按园林管理部门的标准核定。”修订为:“成片名贵花、木按园林管理部门的标准核定。”

第八条:青苗补偿标准未予调整。

第九条:各类房屋拆迁补偿金额计算公式未予调整。

第十条:停产停业损失费、设备搬迁费、搬家费、临时安置补助费标准。

调整说明:新政策没有产权调换安置方式。1取消了实行产权转换并需临时过渡的,付给2次搬迁补助费规定;2取消了实行产权置换超过渡期,按2倍的标准支付临时安置补助费;3取消了实行产权置换的过渡期原则不超过24个月规定;④停产停业损失一次性补助参照国有土地调整为300元/平方米。⑤参照国有土地每户一次性搬迁补助调整为800元。⑥明确了乡(街)、村(居委会)企业房屋补偿方式。

调整前:1.乡(街)、村(居委会)企业(房屋合法建筑面积)停产停业损失一次性补助200元/平方米,设备搬迁费7元/平方米。

2.此条未予调整。

3.拆迁住宅(房屋合法建筑面积)给予搬迁、临时安置补助费。1搬迁补助费:每户一次性发给搬迁补助费600元;实行产权置换并需临时过渡的,付给两次搬迁补助费。2临时安置补助费:实行产权置换,在过渡期内的,按原拆迁房屋合法建筑面积每个月8元/平方米标准计算。超过过渡期限的应当自逾期之月按照2倍的标准支付临时安置补助费。3过渡期限:货币补偿过渡期为6个月;实行产权置换的过渡期原则不超过24个月。

调整后:1.乡(街)、村(居委会)企业房屋补偿(合法建筑面积)依据建委、物价局联合发布的房屋重置价格评估计算。停产停业损失一次性补助300元/平方米,设备搬迁费7元/平方米。

2.此条未予调整。

3.拆迁住宅(房屋合法建筑面积)给予搬迁、临时安置补助费。1搬迁补助费:每户一次性发给搬迁补助费800元。 2临时安置补助费:按原拆迁房屋合法建筑面积每个月8元/平方米标准计算。3过渡期限:货币补偿过渡期为6个月。

 

                                 2017年7月10日

 


征集已经结束

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